現在首購族越來越多，每個人都想要買下自己人生中的第一間房子，但買房看房重點百百種，到底該怎麼開始才好呢?
近年來薪資水平雖然有逐漸提升，越來越多人想買房但是心有餘力不足，也有部分人覺得房價逐年漲幅，不如一輩子租房，更能享受更大的空間也不用負擔買房的貸款。
房屋市場的類型百百種，新成屋 / 預售屋 / 中古屋 房屋買賣到底該怎麼選??
| 類型1 | 中古屋
定義：屋齡大於 10 年，普遍有人住過
優點: 價格較其他房屋類型低，公設比也低
缺點: 裝潢費用高，不是只有輕裝潢就能搞定，水電管線重拉費用高，建築工法老舊，加上因為是舊房，貸款成數較低，中古屋如老舊公寓，就會發生沒有停車位的問題
裝修成本: 既有管線設備汰換，成本高
付款: 要準備足夠自備款，且房貸可貸到的成數也許不會太高
交易風險: 如果採價金信託，而不是履約保證，可能會有買賣任一方不作為，導致資金積壓的風險
| 類型2 | 新成屋
定義：屋齡大約 10 年內，總價稍微高一點，裝潢費也可以省一點
優點: 屋況新，較不用擔心管線老舊，貸款比數也許可以拉到八成，大多新成屋如新建大樓/ 華廈有提供垃圾集中處，不用自己等垃圾車
缺點: 近年來蓋的新成屋大樓或是華廈公寓，公設比都比較高，普遍都在30%~35%左右，加上也需要分攤公設電費，但是也有部分社區會用社區管理費繳納電費，在看房的時候可以詢問一下是否會這樣做。也可看一下管委會的開會紀錄有沒有會影響房屋交易的特殊事項或情況
裝修成本: 可能會包含既有格局更動的成本，成本較高
付款: 要準備足夠的自備款
交易風險: 如果採價金信託，而不是履約保證，可能會有買賣任一方不作為，導致資金積壓的風險
| 類型3 | 預售屋
定義：房子還沒蓋好，或正在蓋
優點: 頭期款可以依照工程進度支付，房型和樓層選擇較多較自由，可以客制，改變預售屋室內格局
缺點: 建商倒閉或捲款烙跑，或是買預售屋時只能看到平面圖或是展示屋，成屋出來的也許會和想像的不一樣，真正入住時間又比其他兩個類型長。也有可能遇到預售屋詐騙的情況，房仲會營造預收屋很搶手讓買家先簽約付訂。
裝修成本:可以依客變進行格局變更，往後交屋後裝修成本可能比較低
付款；因案而定，比較彈性
交易風險:買方若未進行信託，可能會被建商不實挪用或有捲款的跳票風險
不管目標是在哪一種類型的屋種上，在買賣房屋前都必須要小心謹慎，很多時候都是大家鍾意第一眼看到的房屋就直接到售屋簽約的步驟了。我們也整理了一些常見的買房陷阱，提供給大家參考
- 美化過後的裝潢底下，其實藏著超多屋況問題！
不管是新成屋/預售屋/二手屋，屋主通常會為了要賣個好價錢，把整間房屋重新整修裝潢一番，有心的屋主甚至會將牆內的問題像是漏水、壁癌、重新拉線，整理好再出售，但也是有部分屋主可能因為時間問題，只將房屋做了輕裝潢，來掩飾那些中古屋會有的管線/防水問題等等。 甚至是一些新成屋在竣工後還是會有小部分屋況問題，這些都是買房者需要小心的陷阱
- 看房完別馬上簽約，多看幾次，在不同時間看，確保房屋真實狀況
現代人常常看完鍾意的房屋，就馬上要下定了，但就像上面說的，很多時候我們會沒有看到輕裝潢底下的屋況，所以建議買房者在看房完後，還可以再約其他時間其他天候狀況再仔細觀察房屋的情況。也可以時常到該社區走走，查看一下該區的管理狀況或是有其他會影響房屋交易的情形
- 小心房仲製造搶手假象
在網路上常常看到很多在看屋前，都會要買家先簽約再看房，比如『先簽約再看房不然會被搶光』、『還不能賣但可以先簽約』等等，來營造房屋很搶手不馬上買不行的情況，另外還有些房仲會更進一步刻意把不同組買方約在同時間安排「強碰」看房，買方對應的方式就是堅持設定購屋條件，才不致受影響落入賣方圈套。
實體屋 vs 樣品屋
上述看完房屋類型和看房陷阱外，中古屋和新成屋都可以看到實體的房子，可以實際自己去感受屋內狀況，但是預售屋都只能看到樣品屋和平面圖，那分別要注意什麼呢?
【實體屋】
環境實況: 就像買法拍屋一樣，雖然中古屋和新成屋可以進入屋內查看屋況，但也是建議要和鄰近社區居民或是保全管理員聊聊，看看是否有任何會影響房屋交易的特殊情況，也可以看看社區週邊的生活動線和居住安全。更重要的是要確實進入屋內看看是否有沒有漏水狀況。
【樣品屋】
樣品屋會模擬出實際屋況，讓來賞屋的客人能夠實際想像居住狀況，附上家具、裝潢，但是看樣品屋還是有很多要點要注意:
空間、格局問題: 樣品屋通常會營造出寬闊的空間感，但是樣品屋和平面圖的不同是，也許平面圖上的格局有樑，而樣品屋沒有，或是樣品屋沒有辦法看出採光問題，也無法看到實際電梯運作，一側會有幾戶在上班時間等電梯等等
看完上面的房屋類型，接下來我們來研究一下如何掌握看房最佳時機。
1. 雨天看屋，房屋漏不漏水全都知
一想到看屋，大家也許都會覺得當然是要大晴天的去看屋才方便。但同時也容易錯過確認房屋是否是不是漏水屋的時機。然後多數人買房匆促，在還沒有看清楚前就急著簽訂，買到房子後才發現是漏水屋。所以首要建議可以把握下雨天來看屋，也能同時知道自己的房子是否為漏水屋，影響房屋交易
2. 白天看屋，連帶看周遭環境
也許很多人說白天工作很忙，只有晚上的時間可以看屋。但是白天看屋，除了房屋本身、周遭環境和機能外，房子本身是否通風或是有西曬問題，還是鄰近太多好兄弟的福地，都是可以晚上的看房時間無法看到的，所以建議，即使白天工作忙碌，買房這一大事還是值得選擇白天看屋，才能夠看得仔細。而晚上看屋也是有優點，可以觀察周遭鄰居平時的生活習慣，或是附近店家的營業狀況，是否容易吵雜等等。
買房流程是怎麼樣呢？
1. 簽約階段
在雙方指定代書見證下進行簽約，並核對房屋買賣雙方身份。當天申請土地和建物謄本來保證房產權是否完整，而在這個階段買方可以告知房仲(如果是透過房仲的話)關於履約保證的需求
準備物品：
身分證、印章、財務薪資證明，而這時買方準備簽約金
2. 用印階段
在雙方指定代書見證下房屋買賣雙方備齊房屋過戶、報稅等文件，由地政士蓋印章
準備物品：
身分證、印章、印鑑證明，預繳的行政規費
3. 完稅階段
這時候就可以委託代書繳納相關稅款，確認稅單、銀行貸款金額來進行房屋過戶
準備物品：
確定銀行核貸金額，把抵押權契約書給代書，而這階段繳交的稅金費用包含契稅、印花稅、登記規費
4. 過戶階段
房貸撥款和抵押權完稅以後就進入過戶的階段了，買方和銀行進行對保，簽訂貸款契約，確認貸款金額、利率、還款年限
對保完以後銀行會把賣方的抵押權契約書交給代書，之後才進行過戶登記，把登記資料交給地政事務所辦理
5. 交屋階段
這個階段就可以開始點交文件，確認房屋稅、地價稅、履約保證費用、管理費、租押金等等的費用拆算了
準備物品:
權狀正本、本票、繳納稅單、過戶公契、房屋謄本、買賣公契、繳納過的稅單證明、確認履約保證帳戶款項匯入、房屋鑰匙交接等
!注意! 買方必須要在交屋前的1~2週內進行驗屋，確認屋況點交，如房子本身仍在承租中，就必須要和承租方進行換約
以上就是買房的流程，但是在簽約前，還有其他事項也必須要注意!
1. 確認不動產現況說明書
比如說交易標的房屋的真正現況和其權利關係、契約條件，尤其要注意房屋產權調查內容，像是土地使用分區是否正確，登記是否為住宅區或是房屋是否有限制登記，假扣押假處分尚未塗銷等等。還有如上述提到的在簽約前最好還是要確認一下是否有承租關係
2. 確認各項費用記載
買方需負擔: 契稅、印花稅、代書費、登記規費、公證費、不動產經紀業服務費(如有請房仲)、保險費、貸款代辦費、地價稅、房屋稅、水電瓦斯管理費等等
賣方需負擔: 土地增值稅、財產交易所得稅、房地合一稅、貸款設定塗銷費、不動產經紀業服務費(如有房仲經手)等
3. 確認買賣合約書是否雙方當事人親簽證名
房屋買賣合約書內容在確定後，買賣雙方完成簽名蓋章後即具有法律效力，要注意合約書上的內容都填寫正確，如有塗改必須要加上雙方簽名
立約日期為簽約當天日期，騎縫章雙方都必須蓋印確保合約完整與合法
簽約當日如賣方無法到場委託他人，建議附上有權狀登記人的書面證明
4. 確認付款方式
房屋買賣付款分成簽約、用印、完稅、尾款四個階段。 每個階段的支付款項由買賣雙方共同約定，如果賣方還有貸款未清，可以用這筆金額作為支付尾款金額。
而代書一般會請買方開立和尾款相同額數的商業本票，並且由代書保管至尾款支付後無息退還買方，來保障交易安全，保證買方尾款可以如期支付
5. 確認交屋相關細節
交屋日期和協議內容應要在合約內記載清楚。一般房屋買賣交易通常在支付尾款時同時進行交屋作業的辦理。確認承辦代書會把原屋主抵押權借款金額和實際應償還的金額都寫明在契約書上
! 買房交屋必須要注意 !
在代書完成相關細節後，拿到過戶後的權狀和謄本後，會把權狀謄本、稅費分算單據、代書服務費收據、不動產買賣契約、不動產說明書這些重要文件和鑰匙；遙控器和其他住戶規約的東西，在點交時一起交給買方。另外在簽約時簽立的四張本票，也一定務必切記都要取回!
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