法拍屋怎麼評估可不可以買？

現在常常看到很多人都對法拍屋市場非常有興趣，原因在於法拍屋的價格遠低於一般售屋市場。但是買法拍屋真的有這麼簡單嗎？

之前有提到過給買法拍屋的新手筆記：買法拍屋的新手筆記該怎麼買法拍屋？投標法拍屋有什麼樣的風險

但到底可以如何評估什麼樣的法拍屋可以買呢？接下來讓我們慢慢剖析買法拍屋的各種貓膩

首先我們可以擬定三大目標來看法拍屋

1. 法院拍賣公告

法拍公告是能詳細看到法拍屋細節的首要，除了會詳盡告知被法拍的法拍屋屋內狀況外，也提供拍賣次序，這樣想要購買法拍屋的民眾可以預先準備投標保證金還回推什麼價格下可以投標自己喜歡的法拍屋物件，那拍賣次序的法拍價格是如何計算的呢？讓我們再來複習一次

『拍賣次序』

- 第一拍會在市價的九折或是市價，如果流標會打八折再進入下一拍次

- 第二拍八折，如果再次流標，就會再打六四折進入第三拍次

- 第三拍六四折，如果到第三拍還是流標，該法拍屋就會變成『應買』，投標者可以用第三拍的底標價來購買。但是如果招標三個月都沒有人買的話，就會再度進入第四拍

- 第四拍最低的價格可以到第一拍的五成左右，但是如果第四拍也流標，就會再重新進入法拍流程

『點交/ 不點交』

除了拍賣次序是買法拍屋的人需要注意的方面外，法拍屋點交或是不點交的狀態也是非常重要的。原因在於，通常初次買法拍屋的民眾可能只想到要準備投標的20%保證金，但是會忽略其他方面可能衍伸的額外金額，那這個額外金額有可能是什麼造成的？法拍屋的點交不點交狀態通常是原因之一。

通常如果債務人是法拍屋的自住者或是該法拍屋是空屋，都會是點交的狀態，也就是說在得標後法院會協助點交後，再把房屋權利移轉給得標者

而不點交的法拍屋有可能是債務人把房子租賃給第三方，或是其他原因屋內有其他佔有人，這時候法院就不會協助陪同，需要得標者自行和第三方租賃或是屋內佔用人協調搬出，好一點有可能是給一筆搬遷費讓他們搬出，壞一點也有可能走上法律途徑

不過大多數法拍老手都會建議讓買房小白選擇可點交的法拍屋，這樣在得標後省時省力也不用耗費心力

『房屋地址/樓層面積』

內會列出房屋和土地面積、權力範圍，如果該法拍屋是多人共有，但只有其中一個人欠錢而遭到法拍，那可想而知法拍屋的權利範圍就會是幾分之幾。

這邊極度建議買房小白一開始看法拍屋一定要從權利範圍是『全部』狀態的法拍屋來下手，才不會有其他不必要的麻煩

『使用情形』

就像大家所熟知的，法拍屋是無法進入屋內查看屋內狀況的，那要如何避免自己買到有瑕疵的法拍屋呢？通常法拍公告內的『使用情形』可以得知該法拍屋在被查封時的屋況，像是有沒有水電狀況、壁癌、還是房子有可能是海砂屋、地震屋等等。更多可以得知該法拍屋是否有租賃情形等

2. 親身探查

法拍公告內會公告要被法拍的房產的地址，所以雖然不能進入屋內查看屋況，但可以實地走訪該法拍屋的社區或是查看臨近區域，或上房屋網站查詢附近房屋價格、類似的房屋格局等等。也可以藉由實地探查來和附近的鄰居聊聊是否有人知道該法拍屋有沒有人在維護或是有其他會影響交易的狀況

3. 調閱土地謄本

法拍公告雖然會列出大部分該法拍屋的細節，但是想要仔細瞭解更多資訊，可以到地政事務所或上Hinet地政服務網調閱土地和建物謄本。土地和建物謄本就像是房子的出生證明，有該房屋的基本資料、土地面積、門牌、主要用途、建材、完成和登記日期、所有權人的細節、幾次交易，和有沒有人用該房屋貸款過等等

每次調閱謄本的費用約為$20塊左右，想要評估該法拍屋是否可以買，千萬也別省這杯飲料錢啊！

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