現代青年首購族會因為房價市場的價格過高而遲遲無法下手，雖然看到喜歡的新成屋、預售屋、二手屋會非常心動，但總是在最後一步的房價上卻步。
大多人會把買房的目光轉向法拍屋上，原因在於法拍屋的價格遠低於市價大約五到六折左右，也就是說原先1000萬的房子，在被高雄法院法拍以後可能投標到的價格只有500萬，看起來是不是超級划算！！
大多數人就馬上用自己有的資金來投標自己喜歡的法拍物件，但也有很多人沒有注意到投標法拍屋後該注意的其他事項，像是投標必須要準備標價2成的保證金、得標後七個工作天內必須繳清標價尾款，或是得標後才看到法拍公告上寫該法拍屋是不點交的，又或是得標後才覺得自己買貴了，想要棄標...等等各種光怪陸離的情況。所以，在投標自己喜歡的法拍屋物件前，一定要仔細研究、了解法拍流程，才不會因為小小細節造成買法拍屋的風險喔
首先，讓我們來了解一下什麼是『法拍屋』
所謂法拍屋就是被法院強制拍賣的房子。那為什麼房子會被法院拍賣呢？
會產生法拍屋這件事通常是因為債務人無法償還債務，不管是欠銀行錢、欠稅金、或是個人債務(比如大樓欠管理費、個人貸款資金週轉不靈...等等)、幫人作保結果別人跑路，如果債務人無法償還債務，債權人(就是債務人欠錢的人/機關，通常是銀行/自然人/法人)就可以向法院申請強制執行，讓法院去查封債務人有的財產，而債務人名下有房屋時，就會被法院估價、拍賣，然後把財產拍賣所得優先償還給債權人來還債務人所欠下的款項。
所以當債務人的房產被法院強制執行拍賣時，該房屋就叫做法拍屋。
常見的一般房屋變成法拍屋的原因
自己的房貸未繳: 如果被銀行催收長達三個月都沒有繳交房貸，也被法院公告於中央日報公告達14天以上
信用卡卡債，其他個人貸款債務沒有繳清: 銀行第一次送達存證信函公示，法院寄送支付命令，銀行就會開始對債務人底下的不動產和動產假扣押、查封
本票裁定: 如果向別人/錢莊/銀行借錢，沒有在時限內償還被法院裁定，債權人就可以申請假扣押查封債務人的不動產和動產
積欠管理費: 大樓管委會可行使公寓大廈管理條例，如有人積欠管理費長達3個月以上，就可對該住戶的不動產進行假扣押查封拍賣，而被拍賣的不動產就是法拍屋
幫人作保: 民間的汽車借貸或示一般借貸會需要保證人，而像是幫朋友作連帶保證人導致自己負責朋友的債務，讓自己的不動產被查封拍賣
積欠稅金: 這些稅金包含個人所得稅、營業稅、遺產稅和其他稅金，所以自己底下有房產、土地這些不動產時就會被拍賣並且拿來償還所欠稅費
那為什麼買法拍屋會有一定風險呢？
很多人也許不知道，法拍屋是沒有辦法進入屋內查看屋況的，法院的法拍公告上會寫明該法拍大樓是不是凶宅、輻射屋、地震屋、海砂屋，或是有沒有其他受損狀況，像是火災造成的受損，或是有沒有漏水等等的情形，也會提及其他特殊會影響到法拍屋交易的情況，也會在法拍公告內寫出目前法拍華廈有沒有使用、佔有的事實。 所以在投標前，必須要仔細看清楚法拍公告喔！！
那我知道這些情況以後，如果得標以後才發現有其他瑕疵該怎麼辦？
很遺憾的是，如果買了法拍公寓以後才發現該法拍屋裡面有超多瑕疵，也是無法向法院請求賠償的，因為法院是不會負擔瑕疵擔保責任的喔
那法院拍賣上寫的點不點交又是什麼呢？點交不點交會有影響嗎？
點交和不點交法拍屋的差異在於，法拍屋如果寫明是點交，代表該法拍透天在被法院查封的時候，法院會確認該屋是債務人自己住的，或是空屋沒有人使用，確定沒有第三方佔用或是租賃的關係，在點交完後，法院就會把房屋使用權、所有權的權利移交給得標者。所以就算是債務人屋主不想搬出來，也會被法院強制執行。
然而，不點交的法拍屋就有點麻煩了，因為如果法院在查封的時候發現該法拍屋是有第三方佔用或是租賃的情況，法院在法拍公告上就會寫明不點交，也就是法院不會協助處理該法拍屋內有租客或是其他人佔用。如果要協調搬遷，也只能自己支付一筆費用，或是依法律途徑來讓第三方搬遷。不僅耗費心力、時間，也還要多一筆額外支出。
所以啊，通常都不建議買房族選擇不點交的法拍屋，太多問題需要處理了
除此之外，買法拍屋的貸款方式也有別於一般房屋貸款，那到底買法拍屋能不能貸款呢？
買法拍屋是可以貸款的，只是法拍屋的貸款名稱(也叫法拍代墊尾款)和一般的買賣房屋貸款方案大不相同，法拍屋投標人與借款人必須是同一個人
買法拍屋的貸款方式是這樣的，一般來說法院會在要被強制拍賣的房屋的拍賣前2周公告拍賣訊息，然後對該法拍屋有興趣的競標者要在拍賣當日將寫上該拍賣價格的標書，和底標2成的保證金投入標箱就完成對該法拍屋的競標。沒有得標的話，保證金會全額退還給競標者。如果得標，得標者必須在得標後的7個工作天內繳清扣除保證金後的房屋尾款，法院就會後續移轉房屋權利給得標者
然而銀行承辦法拍屋貸款（也稱代墊尾款）的方式，是讓得標者以信用貸款的方式承作，利率為6%上下，等法院權利移轉書寄到，房屋過戶至貸款人名下，就可以轉為申請利率較低的一般房屋貸款
雖然法拍屋的拍賣價格遠低於房市上的市場價格，但有一大壞處是如果需要銀行先代墊的話，這樣尾款利率非常高，且自備資金需要準備較多，想買法拍屋的民眾，一定要先了解自身資金狀況，準備足夠的款項; 確認自己信用記錄是否良好（因為這涉及銀行貸款核准與否）與該法拍屋現況，以避免其他風險產生
很多房屋首購族在買法拍屋的時候會問，這麼多細節要注意，那買法拍屋的款項應該怎麼準備呢?
買法拍屋的款項準備主要可以分成三個部分，第一是投標之前的「投標保證金」、得標之後的「墊付拍定尾款」、還有過戶以後的「房屋擔保貸款」。
因為在得標後的7個工作天內必須將扣除保證金後的尾款繳清， 得標者才能取得房屋權利移轉證明， 此時在還沒有房屋權利書的情況下跟銀行申請的法拍屋貸款，對銀行來說是沒有擔保品的貸款， 所以風險高， 利率自然而然就高， 不過就短期補貼而言，這樣的利率應該還不算太高。
除此之外，如果自己喜歡的法拍屋物件是不點交的，就還要先準備一筆額外成本，如上述所說的和第三方協調的搬遷費或是走法律途徑的費用
除此之外，在投標法拍屋之前還得要注意前屋主所積欠的欠稅，這些稅負可能包含:
- 契稅：契稅條例第11條規定 『依法領買或標購公產及向法院標購拍賣之不動產者，仍應申報繳納契稅』
- 房屋稅：法院拍賣的房屋承買人自領得法院發給的權利移轉證明書日起，即應開始算納稅義務，意旨即使房屋土地被拍賣，拍賣分配不足的時候，原所有權之前欠繳的房屋稅，還是屬於之前房屋所有權人的欠稅，因此債務人(原屋主)應負責繳清，這些欠稅不會隨著該法拍屋被拍賣就被消滅
- 登記費：按申報地價或權利價值千分之一繳納
- 地價稅：戶籍遷入後可申請自用住宅優惠稅率
閱讀更多:買法拍屋注意稅負！
所以在買法拍屋事前主要的資金查詢準備，就要先看好自己喜歡的法拍屋的拍賣底價、房屋點交不點交，來計算一下自己可以負擔的款項和銀行可以貸款給我們的部分，才好作後續的資金流的規劃
閱讀更多: 買法拍屋如何申請貸款?買房首購族不可不知
看到這邊，是不是很多人都對買法拍屋這件事澆熄了大半熱情呢? 不要緊，接下來我們來看看買法拍屋有什麼優缺點來平復一下
法拍屋的優點是什麼?
1. 比起市價是真的便宜很多，對於想買房的朋友們無非多了一個選擇
2. 也有可能可以靠投資法拍屋來賺錢 -- 法拍流程總共會有四拍跟公告應買， 法拍屋的降價幅度會從第一拍(9折 ~ 接近市價)，第二拍是第一拍底價的八成，第三拍是第一拍底價的六四成，而第四拍最低會到第一拍底下的約五成左右，所以也有蠻多投資客在標到法拍屋以後再將以翻新來當作投資商品
所以在達成買法拍屋的目標前，現在我們就必須要準備齊全買法拍屋前的所有前置作業
1. 找到自己喜歡、適合的法拍屋物件
剛剛提到了資金是買法拍屋一大重點，所以同篇文章裡我們提到這麼多次的原因就是希望買法拍屋的朋友們要先算好自己可以預先準備多少保證金，才有辦法回推最低的拍賣價格，藉而來尋找適合的法拍屋物件
2. 詳細閱讀法拍公告
同樣，一定要看好該物件的法拍公告，確認拍次、拍賣底價、法拍屋的房屋坪數，和是否有第三方占用的情況，也要注意該法拍屋是否有其他特殊情況會影響交易(當然特殊情況是指凶宅、地震屋，自己沒辦法接受的狀況等等)，通常使用的查詢系統是司法院資訊處的法拍屋公告查詢系統，或是巨亨房屋網的法拍屋查詢
3. 查詢同社區、區域的實價登錄
這樣做可以比較一下拍賣價格和同區域的房屋價格，也建議要走訪一下該社區，了解一下附近環境，再決定是否要投標該法拍屋
針對勘查法拍屋附近環境可以藉由鄰近的交通狀況, 環境品質, 生活機能，是否附近有學區或是市場、醫院等等, 附近設施 和住戶勘查來了解更多是否有任何潛在因素影響交易。
法拍屋的屋外狀況也是值得需要勘查的，其因在於可以多少得知前屋主的居住品質和有沒有維護該法拍屋，屋外狀況包含了建築外觀、社區管理和公共設施這三點來分析
4. 到地政事務所調閱謄本<
為什麼要這麼做? 原因在於法拍屋無法進入屋內探查，所以申請土地和建物謄本，就可以進一步知道該法拍屋的資料，比如說該法拍屋的建材啦，登記日期，主要用途等等，也可以知道該法拍屋的擔保債權總金額，來回推債務人買下該房屋的價格和貸款成數，這邊給大家一個小提醒，一般來說擔保債權總金額會是貸款金額的1.2倍。謄本裡的 「登記次序」 也可以知道現在經手的房屋是第幾手，不過調閱謄本也是要費用的喔，不管是去地政事務所申請或是到HiNet地政服務網申請，每一頁都是$20。
延伸閱讀:買法拍屋新手必須善用的法拍公告查詢系統
最後，讓我們來看看買法拍屋的投標流程吧
前面都把前置作業準備好以後，接下來我們就可以對喜歡的法拍屋物件投標了
1. 購買投標單和保證金信封，自己的國民身分證正本和印章
這兩樣東西是要到法院購買的，買完後在投標單上寫上預計投標的物件、價格，要注意喔，這裡的資料一定要再三確認正確無誤，不然得標以後也有可能因為資料不正確就失去投標資格。
另外務必切記，不管是投標者還是代理人(是自然人的情況下)，都一定要在法拍投標前確認攜帶自己的國民身分證，如果沒有身分證的人也要提相類身分證明文件的正本
如果投標者是法人，在投標時也要提出相當證明的文件影本。
還有，如果投標人是未成年人，在投標時也要寫明該未成年人的法定代理人是誰
如投標人有委託代理人代為代標，也要提出委任狀，作為投標書的附件，如果沒有附上委任狀，這樣代理投標就算是無效了。一定要記得!!
2. 準備好法拍屋底價兩成的保證金來繳納
通常投標法拍屋的保證金會是拍賣底價的20% ~ 30%，而保證金支付的方式會用支票，千萬別抱著一疊鈔票就要去法院投標阿!
同樣要注意的是在填寫支票的時候，一定要注意金額抬頭等等的資訊都要寫正確。網路上也有其他新聞是因為投標單上的數字寫錯，得標者用了超過市價雙倍的錢買到了法拍屋，真的是得不償失
3. 投標
確認好自己想買的法拍屋投標時間和地點，並且帶著投標單、保證金、和印章。在司法事務官確認完投標者的身分和投標是否有效以後，進而比對最高出價者
得標以後就繼續辦理得標手續，如果沒有得標，就領回保證金繼續看其他法拍物件，像是法拍大樓/ 法拍華廈/ 法拍透天 /法拍店面等等
4. 繳清法拍尾款
在得標後，要在7個工作天內繳清拍賣金額扣除保證金後的剩餘尾款
切記喔，如果得標者需要像上述提到的資金不夠，要向銀行申請代墊尾款的話，一定要在投標法拍屋的2週前向銀行申請，銀行審核後通過，才有辦法進行投標程序
也有人問，如果沒辦法繳清尾款呢?
問題來了，如果向銀行申請代墊尾款沒有通過，就無法完成交屋，該法拍屋就會再次進行拍賣，而得標者的保證金會被沒收以外，更要負擔下次拍定價差和拍賣所需要的費用
閱讀更多: 買法拍屋棄標之後會怎麼樣?
5. 法院核發不動產權利移轉證明書，可以辦理過戶囉
在繳清拍賣尾款後的7 ~ 10 天內，法院就會核發不動產權利移轉證明書給得標者， 得標者就能帶著證明書到地政事務所辦理「所有權過戶登記」，取得該法拍屋的所有權，並向稅捐機關申報契稅。
那辦理法拍屋權利移轉登記時需要什麼東西呢?
和投標時一樣，一定要攜帶身分證的正本和影本，法院核發的權利移轉證書和戶籍謄本到該法拍屋所在的地政事務所填寫土地登記申請書、登記清冊和繳交地政規費，手續都完成後就可在三個工作天內領取新權狀了!
如果是有申請銀行代墊尾款的得標者，這時銀行就會設定房屋的抵押權，並且把原先代墊尾款的貸款方案轉回利率比較低的一般房貸
6. 準備交屋
取得所有權以後，就要來取得該法拍屋的使用權了，但要記得點交和不點交，是大有不同的喔
可點交的法拍屋，得標者要向法院申請點交，法院會通知房屋佔用人在15天內搬家，如果屋主不願意，法院就會強制執行
而不可點交的法拍屋，得標者就只能自行和房屋佔用人協商交屋，要注意的是這邊如果協商不好，可能會有其他額外費用走向法律途徑，或者支付一筆搬遷費來了事
法拍屋的拍賣流程
法院在強制拍賣房屋的時候會有幾個流程，總共會有4次拍賣和1次應買
再複習一次，當債務人無力償還債務的時候，債權人會向法院申請強制執行，法院進行查封
而什麼時候進行拍賣呢
第 1 次拍賣會在法院公告拍賣和登報14天候進行，第 1 次拍賣價格約為市價九折或差不多市價的價格，如果該法拍屋拍賣流標，第 2 次拍賣會在 2~3週後進行
第 2 次拍賣的價格會以第1次拍賣底價的8折來算， 如果第2次拍賣也流標，就會再往下進入第3次拍賣
第 3 次的拍賣價格會按照第2次拍賣底價8折來算，也就是第1次拍賣底價的64折，但是如果第3次拍賣還是流標了，接下來的拍賣價格就會以第3次的拍賣價格發出3個月的應買通告
應買通告是指在這3個月的期間，不管是誰都可以按照投標順序購買，先投標就可以先買到該法拍屋，但是如果這3個月該法拍屋還是沒有被買走，就會再次往下進入第4次拍賣，也就是第3拍底價的8折以內。
第4次拍賣就是最後一次拍賣了，拍賣價格是第一拍拍賣底價的約5成，如果這次還是流標了，法院就會撤回強制執行，改成發債權憑證給債權人，債權人可以用債權憑證再申請拍賣，就讓該法拍屋再進入被拍賣的流程
買法拍屋所有可能的支出:
投標書
投標法拍屋需要到法院購買【制式投標書】，約$10 ~ $20
保證金
對比法院公告上所列出的細節，保證金通常是底價的2~3成，需要與投標書一起被投入法院的票匭進行投標，才算完成投標。這部分是需要投標人自行準備的，不可以貸款。
尾款
尾款就是投標金額扣除保證金以後剩下的價金，需要在得標後的7個公天內繳清給法院，如果尾款不算大筆，可向銀行申請法拍屋代墊款貸款，通常代墊貸款利率和個人信貸差不多，約在6%左右，直到法院寄出權利移轉書，產權過戶到得標者底下，才能將代墊款轉成一般房屋貸款
契稅
在法拍屋得標後的權利移轉前，須繳清契稅，房子才能辦理過戶，稅額可以到財政部稅務入口網線上試算
地政規費
得標後在辦理過戶時，需繳交代書費和地政規費，代書費通常幾萬塊，而地政規費則要看案件土地申報地價，房屋現值，該法拍屋有沒有貸款和貸款金額的多寡來決定
以上就是在買法拍屋前必須先預留起來的款項，但如法拍屋的屋況或是個人資金狀況不同，以下9種費用也有可能必須要先預留起來，才能應付緊急情況:
銀行貸款利息利息: 法拍屋的貸款可以分成兩個階段，代墊款算是短期貸款利率較高，而在過戶以後會轉成長期房貸利率。
貸款手續費: 大多數人較會忽略掉這筆費用，因為銀行辦理法拍屋代墊款時通常會收借款金額的1/1000~ 3/1000 的手續費，而收取情況也要看不同銀行，有一些只會收一次，有些可能代墊款借款時收一次，轉成一般房貸時又收一次
清潔費與裝修費: 如果買到屋況比較差一點的銀行貸款利息，就要請人打掃清運，整修裝潢
點交費: 如法拍屋是【可點交】的狀態可能會有員警出席費，開鎖費等等的點交費: 差一點如銀行貸款利息為不點交，但屋內還有人霸佔或是遭到海蟑螂占用，就有可能會產生一筆額外費用請現住人搬遷
遺留物處理費: 前屋主留下的桌椅，櫃子，冷氣的遺留物可能會產生搬運費，保管費，倉庫費，動產鑑價費等等的費用
水電瓦斯費: 部分法拍屋長期無人居住，水電瓦斯被切斷，可能需要繳清前屋主欠費或是申請重新安裝
管理費: 一般而言，如果前屋主有欠繳管理費的狀況，拍定人是不用負擔的，但是有些法拍屋會有登載管理費欠費，可能會造成拍定人需負擔前屋主積欠的管理費
訴訟費: 不點交的法拍屋，如有第三方霸佔占用，也不願接受搬遷費或我們不願支出搬遷費，就需要走法律途徑
土地增值稅: 部分法拍屋因為拍定價格不足繳土地增值稅，則須由拍定人代為繳清差額
代標服務費: 法拍屋雖然可以自行投標，但因為含括了不動產，法律等等的專業知識，程序上會比較複雜，一般民眾較傾向委託代標業者，可以確保在買法拍屋的過程萬無一失
不過除了 除「法拍屋」外，市場上也常聽到「金拍屋」、「銀拍屋」，到底哪個比較適合?
法拍屋我們知道是被法院強制執行拍賣的房產，金拍屋的由來是因為在法拍屋的市場上，很多債權人其實都是銀行本身，所以各大銀行就成立了「台灣金融資產服務股份有限公司」來處理債務人名下的不動產拍賣，然後在拍賣完以後的後續，再交給法院處理，所以由台灣金融資產服務股份有限公司拍賣的房子就叫做金拍屋了
通常法拍屋也不是我們想像的那麼容易就會被標走，有些法拍廠房也許因為拍賣價格太高，或是地點位置、構造、建材等等原因一直流標。在流標在多次以後，債權銀行可以回收的錢也就相對越來越少，所以為了減少過多損失，債權銀行會把一直流標的法拍屋買回來，翻修整新，再自己拍賣，而有些債權銀行會委託房屋仲介和拍賣公司來幫忙處理，所以銀行自行拍賣的法拍屋就叫做銀拍屋，而這樣的銀拍屋也就不用再走後續法院程序來看點交或是不點交
法拍店面市場看似比一般房地產市場的價格來的低得多，但其中的眉眉角角，讓想買法拍店住的民眾覺得困難許多，所以多次提醒進場前一定要有所準備，熟悉房地產相關知識後才會比較輕鬆
也因為現代資訊發達，好的物件價格也會都公開在網路上，所以如有新手想買法拍屋，建議還是從可點交的法拍屋物件下手，會相對簡單
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也有很多投資客也聚焦在法拍屋法拍屋後多久可以搬入自住，而是多久以後可以再轉手將法拍屋出售，藉此賺取差價
一般而言，在取得法拍屋權利移轉後，以房地合一稅來說，房屋持有時間在2年內必須要被課45%的稅率，房屋持有時間超過10年必須被課15%稅率，所以想要轉手投標到的法拍屋還是必須要看好持有轉手的時間點，以免課稅太多就不划算了
不過，有一點需要注意的是，大多人都會覺得投標法拍屋價格最高的人就會是得標者，一般的情況下來說是對的，但是大多數人都沒有注意到法拍公告內會有【優先承買權】這件事情。假設有共有人或是債權人有【優先承買權】的話，即使他沒有投標，也能在拍定後十五天內向法院遞狀聲請行使【優先承買權】用最高拍定價格來買價這間法拍屋
閱讀更多:法拍新手必知! 最高得標者一定就可以買到法拍屋嗎? 帶你知道什麼是優先承買權
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對於法拍屋大致來說，代標業者的公定費用通常約為法拍屋拍定價的2%~5%左右，市場上還是要謹慎注意，選擇評價較好的法拍屋代標
在哪裡可以獲知法拍屋的消息呢?
通常會在司法院的法拍屋查詢系統查到所有被拍賣的法拍土地查詢/ 法拍大樓查詢 / 法拍華廈查詢或是其他法拍動產查詢，或是可選擇巨亨房屋網的法拍查詢系統，也可以立即得知有拍賣公告和停賣公告的法拍屋喔
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買到法拍屋很開心，但是遇到法拍屋蟑螂應該怎麼辦?
買法拍屋算是很繁瑣的流程，當經歷完一系列的步驟終於標到法拍屋的時候卻發現法拍屋是不點交的，裡面還住了一個討厭的法拍屋蟑螂，這時候在法律程序上可以怎麼做呢?
強制執行法第98條
第一項: 拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產亦同
第二項: 前項不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉。
第三項: 但發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者，不在此限
第四項: 存於不動產上之抵押權及其他優先受償權，因拍賣而消滅。但抵押權所擔保之債權未定清償期尚未屆至，而拍定人或承受抵押物之債權人聲明願在拍定或承受之抵押物價額範圍內清償債務，經抵押權人同意者，不在此限。
民法第767條
第一項: 所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。
第二項: 前項規定，於所有權以外之物權，準用之。
民法第179條
無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。
所以依照強制執行法第98條規定，得標者在拍定程序後取得房屋的所有權，並依法辦理所有權移轉登記後，就算是該房屋的所有權人了
只是在尚未點交前，讓前屋主/第三方租賃/占有人保有事實上管理與占有的權利而已。因此，得標者可以依照民法第767條、民法第179條的規定，提起遷讓房屋的訴訟，請求對方必須遷讓房屋、同時返還等同於租金的不當得利
所以在注意法拍屋其他法院公告事項時除了要注意該法拍屋是否可點交，如投標到不可點交的法拍屋，後續法律處理程序也必須要先知悉，才能保護自己的權利。
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買到有第三方租賃的法拍屋怎麼辦? 關於買賣不破租賃
買賣不破租賃的一般規定
民法第425條
第一項: 出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在
第二項: 前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之
這就說明了民法第425條的第一項，指出在租賃關係存續期間，當承租人占有租賃物時，就算出租人將租賃物讓與第三人，承租人可以項第三人主張原先的租賃關係是持續存在的，讓承租人不因租賃物易主而喪失租賃的權利。在適用於買賣不破租賃的原則底下，原先僅對於出租人和承租人雙方有效的租賃契約，因法定地移轉到承租人與第三人之間，來保障承租人的居住權益。
所以法拍屋雖然是讓拍定人經由法院拍賣程序取得的房屋，但是民法的買賣不破租賃仍然是有效的，所以在拍賣物上有人承租或是占有的狀況下，法拍公告內都會寫明相關房屋點交事項，讓買受人對於後需要處理的狀況能有準備
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